Sistema para inmobiliaria: arriendo, comisión y retención

Una inmobiliaria maneja 3 flujos distintos que requieren tratamientos fiscales diferentes:

• Arriendo mensual (cobras al inquilino, le pasas al propietario menos tu comisión)
• Comisión por venta (ingresa una vez al cerrar negocio)
• Servicios adicionales (avalúos, asesoría legal, gestión)

Cada uno se factura distinto. Si los mezclas en el mismo flujo, te descuadra todo.

Flujo 1: arriendo mensual

Cómo funciona

• Propietario tiene un departamento que arrienda
• Inmobiliaria (tú) lo administra y cobra al inquilino
• Inquilino paga el arriendo mensual a la inmobiliaria
• Inmobiliaria descuenta su comisión (5-10%) y entrega el resto al propietario

Quién factura qué

Cobro al inquilino:

• Quien factura: el propietario (sí, no tú)
• Tipo: factura por arriendo de inmueble
• Cliente: el inquilino
• Monto: el arriendo completo

Comisión que cobras:

• Quien factura: tú (inmobiliaria)
• Tipo: factura por servicios de administración
• Cliente: el propietario
• Monto: tu comisión (típicamente 5-10% del arriendo)

💡 Esto es clave: tú facturas al propietario por tu servicio, no al inquilino. El inquilino recibe factura del propietario.

En la práctica

En Ecuador, muchas inmobiliarias simplifican facturando al inquilino directamente "Servicio de arriendo" y luego transfieren al propietario neto de comisión. Esto es incorrecto fiscalmente.

Lo correcto:

1. Inquilino paga $500/mes
2. Tú emites factura al inquilino a nombre del propietario (con el RUC del propietario)
3. Tú emites factura aparte al propietario por tu comisión $50 (10% de $500)
4. Liquidas al propietario: $500 - $50 = $450 (más retenciones aplicables)

Flujo 2: comisión por venta de inmueble

Cómo funciona

Conectas un comprador con un vendedor. Al cerrar la venta, cobras comisión.

Quién factura

Tú facturas al vendedor (o a quien pacten en el contrato) por tu comisión.

• Tipo: factura por servicios de intermediación
• Monto: típicamente 3-5% del valor de venta
• IVA: 15%

Caso real

Vendes casa por $80.000 a 4% comisión = $3.200 + IVA 15% = $3.680.

Vendedor te paga $3.680. Tú declaras $3.200 como ingreso + $480 IVA al SRI.

Flujo 3: servicios adicionales

Avalúos, asesoría legal, gestión de trámites notariales.

• Tipo: factura por servicios
• Cliente: el que contrata (puede ser vendedor, comprador o un tercero)
• IVA: 15%

Retenciones del propietario

Si el propietario es agente de retención (típico si es empresa grande), te retiene IR sobre tu comisión.

Códigos típicos:

• 303 — Honorarios profesionales (8% IR)
• 312 — Transferencia de bienes 1.75%
• 332 — Otras compras de bienes/servicios

El propietario te emite comprobante de retención electrónico. Lo registras en tu sistema como retención recibida. Al fin del año, es crédito tributario que reduce tu pago de IR.

Sistema que cubre los 3 flujos

Quipuy plan PYME ($19/mes) o CONTABLE ($25/mes):

Para arriendos

• Cliente: propietario A (con RUC) y propietario B...
• Servicio: "Comisión administración 10%"
• Cada mes, emites factura al propietario por tu comisión

Para ventas

• Cliente: vendedor o comprador (según pacto)
• Servicio: "Comisión por venta de inmueble"
• Monto: 3-5% del valor

Para retenciones recibidas

• Compras → Retenciones recibidas → registras la del propietario
• Se descarga automático del SRI mensual si lo conectas

Para CxC

Liquidaciones al propietario quedan en CxP (cuentas por pagar). Tu sistema te muestra:

• Lo que cobraste por arriendo (propiedad de propietario A)
• Menos tu comisión
• Igual a lo que le debes a propietario A

Caso real: inmobiliaria pequeña en Quito

Una inmobiliaria con:

• 15 propiedades en arriendo administradas
• 5-10 ventas/año
• Servicios ocasionales (avalúos)

Antes (Excel + facturador SRI):

• 4 horas/mes solo facturando arriendos + comisiones
• Mezclaba facturas al inquilino con facturas al propietario
• Retenciones del propietario se acumulaban sin registrar
• Pagó IR de más por no usar las retenciones como crédito

Después (Quipuy plan PYME):

• 30 minutos/mes facturando
• Flujos claramente separados
• Retenciones importadas automáticamente del SRI
• $600 ahorrados en IR del año por crédito tributario aplicado

Errores comunes en inmobiliaria

1. Facturar al inquilino a tu nombre

Si la propiedad es de un tercero (propietario), debes facturar a nombre del propietario, no tuyo. Solo facturas tu comisión a tu nombre.

2. No registrar las retenciones recibidas

El propietario te retiene IR. Si no registras, pagas IR de más en tu declaración anual.

3. Cobrar IVA en venta de bienes raíces

La venta de inmueble usado no paga IVA. Solo si vendes inmueble nuevo (constructora) hay IVA. Tu comisión sí paga IVA (servicio).

4. Olvidar la factura mensual de algún propietario

15 propiedades = 15 facturas mensuales. Si olvidas una, la cobranza se confunde.

5. Mezclar tu cuenta con la del propietario

Pagas el agua del depto $40 (gasto del propietario, no tuyo). Debes pasárselo en la liquidación, no asumir como gasto tuyo.

Preguntas frecuentes

¿La factura del arriendo va a nombre mío o del propietario?

A nombre del propietario (con su RUC). Tú solo eres administrador. Tu comisión va a factura aparte a tu nombre.

¿Puedo facturar el arriendo directo si el propietario es persona natural sin RUC?

Sí, en ese caso el propietario sin RUC no puede facturar. Algunas inmobiliarias actúan como "comisionista mercantil" facturando todo a su nombre. Consulta con tu contadora según tu modelo.

¿Necesito RUC para ser inmobiliaria?

Sí. Persona natural o jurídica con actividad de "intermediación inmobiliaria". El SRI te asigna CIIU específico.

¿Pago IVA en mi comisión?

Sí, 15% sobre tu comisión (servicio).

¿Quipuy maneja contabilidad inmobiliaria especializada?

Quipuy maneja facturación + contabilidad NIIF PYMES estándar. Funciones inmobiliarias específicas (gestión de contratos, fideicomisos) requieren software vertical (Cymetric Real Estate, MyDream).

¿Y si vendo una propiedad propia?

Eso es venta de inmueble por persona natural (tú). No es comisión, es venta de patrimonio. Tributa Impuesto a la Renta sobre ganancia (no IVA, si es usado).

Conclusión

Inmobiliaria = 3 flujos separados con tratamiento fiscal distinto. Sistema que los maneje bien evita IR pagado de más y errores con propietarios.

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Lectura relacionada: Cobrar tarjeta + factura · Emitir retención código 303.